玉溪市红塔区人民政府关于印发
《玉溪市红塔区农村宅基地及房屋建设管理
办法（试行）》的通知
玉红政规〔2025〕1号
各乡人民政府、街道办事处、区属各部门：
《玉溪市红塔区农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）》已经六届区人民政府第48次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2025年1月10日
(此件公开发布）
玉溪市红塔区农村宅基地及房屋建设管理办法
（试 行）
第一章 总则
第一条 为了统筹城乡发展，加强和规范农村宅基地及房屋建设管理，保障村（居）民宅基地及房屋建设合法权益，促进宅基地节约集约、合理有序利用，严格保护耕地和永久基本农田，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《云南省土地管理条例》等法律法规和政策规定，结合红塔区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本辖区内宅基地及房屋建设（含居民公寓）管理，包括建房资格认定、规划管控、用地审批、分配使用、建设管理、确权登记、监督管理等。
第三条 本办法所称宅基地指村（居）民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地。
本办法所称村（居）民指本辖区内具有农村集体经济组织成员身份的人员。
第四条 宅基地及房屋建设管理坚持权责明晰、主体明确、民主管理、程序规范、规划管控、监管严格的要求，遵循公平公正公开、尊重村（居）规民约，突出节约集约用地导向、确保集体土地所有权性质不改变、耕地红线不突破、 村（居）民合法权益不受损。
宅基地分配遵循以户为单位申请、集体审议、长期使用、一户一宅（居）、内部流转的原则。
第五条 宅基地土地所有权属于村（居）民集体所有。按宅基地土地权属分别由村（居）民小组或村（居）民委员会负责管理。
第六条 村（居）民通过申请，经依法批准取得的宅基地使用权受法律保护，宅基地权益男女平等。除国家建设项目或公共利益需要征收征用宅基地外，禁止任何单位和个人以下列行为侵占宅基地：
（一）违背村（居）民意愿强制流转宅基地；
（二）违法收回村（居）民依法取得的宅基地；
（三）以退出宅基地作为村（居）民进城落户的条件；
（四）强迫村（居）民搬迁退出宅基地。
在本集体经济组织内村（居）民依法对住宅进行流转、处分时，该住宅占用的宅基地使用权随住宅一并流转、处分。宅基地不得单独流转、处分。
严禁非本集体经济组织成员购置宅基地或以其它方式非法获取宅基地，已购置或以其它方式非法获取宅基地的，不予办理宅基地申请审批和产权登记，并依法进行查处。对非本集体经济组织成员合法取得本集体宅基地上房屋及附属设施所有权的，鼓励其有偿或无偿将宅基地、地上房屋及附属设施退回本集体经济组织。
第七条 经本集体经济组织同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，附着于该宅基地上的住宅及其附属设施应当一并处分。
第八条 宅基地的安排使用应严格执行国土空间总体规划、国土空间详细规划或“多规合一”实用性村庄规划。优先利用村内闲置宅基地、空闲地和未利用地，不得占用永久基本农田、生态保护红线，尽量少占或不占耕地。不符合规划的不得作出规划许可，不得审批宅基地，切实发挥规划的控制和引导作用。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，可以通过建设居民公寓等方式，保障村（居）民实现户有所居。严格执行“一户一宅（居）”，实行拆旧建新制度，对一户多宅（居）、闲置宅基地、闲置住宅依法收回，统一规划、整理，用于村庄规划建设。
第二章 管理机制
第九条 实行区级主导、乡（街道）主责、村（社区）主体、村（居）民参与的宅基地建房纵向管理机制和各级各部门协同联动的横向管理机制。区人民政府应当加强本辖区内宅基地管理工作的领导和统筹，建立宅基地管理工作协调机制，解决宅基地管理工作中的重大问题，提高宅基地及房屋建设管理工作的科学化、规范化、信息化水平。
第十条 区农业农村局负责本辖区内宅基地改革和管理工作，具体承担指导建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展宅基地现状和需求情况统计调查；指导乡人民政府（街道办事处）办理居民公寓项目的宅基地审批等工作。
区发展改革局负责居民公寓建设项目的立项及人防工程审批工作；对应当招标的项目，依法依规进行招标、核准。
区自然资源局负责本辖区内国土空间规划、土地利用计划等工作，统筹安排宅基地用地规模和布局，办理农用地转用审批、建设工程规划许可、耕地占补平衡等相关手续，指导办理乡村建设规划许可手续，做好不动产确权登记颁证工作，配合、支持农业农村部门做好宅基地管理工作。对居民公寓建设项目提供土地、规划方面的政策支持和保障，做好居民公寓建设项目用地规划方案审查，指导乡人民政府（街道办事处）办理居民公寓建设项目规划许可手续。
区住房城乡建设局负责本辖区内居民公寓建设项目质量安全监督管理、城建档案业务指导；负责审核办理居民公寓项目施工许可、消防审批、施工质量安全监管、竣工验收备案归档、工程档案验收移交等工作；负责农村建筑工匠的技术培训、指导和管理工作，提供建筑通用风貌引导图集。
市公安局红塔分局、市生态环境局红塔分局、区综合执法局、区司法局、区林草局、区水利局、区交通运输局、区应急局等有关行政主管部门按照各自职责，配合做好宅基地及房屋建设管理的相关工作。
第十一条 乡人民政府（街道办事处）按照因地制宜、切实可行的原则，依法编制“多规合一”实用性村庄规划，统筹安排宅基地用地，盘活利用闲置宅基地；负责宅基地申请的审批和涉及占用农用地、未利用地的转用审批申报工作，审核并发放《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》；负责宅基地使用、建设和管理工作，对房屋建设实施全过程监管和服务指导，组织开展申请审核到场、开工丈量到场、建设检查到场、竣工验收到场（简称“四到场”），开展动态巡查，承担查处村（居）民违法建设房屋的责任；建立宅基地用地建房审批管理档案，定期将审批情况报区农业农村局、区自然资源局和区住房城乡建设局备案。
第十二条 村（居）民委员会、村（居）民小组依法履行宅基地所有权人主体责任，协助做好宅基地申请、收回审核等管理工作。特殊情况，应在本办法规定基础上，严格按照村（居）民自治原则，依照村（居）规民约等规定，严格遵循民主决策程序进行决策。
第十三条 任何单位和个人应当遵守规划、土地、建设管理相关法律法规，并有权对村（居）民违法违规使用宅基地和房屋建设的行为进行投诉、举报。
第三章 规划管理
第十四条 宅基地审批及房屋建设规划实行危房单点管控和分区域管控。
分区域管控划分为城镇开发边界内和城镇开发边界外。
重要管控区域：北至玉溪大河，西至昆玉高速公路，南至开发区腾霄路，东至东部近面山。
第十五条 鼓励节约集约用地，管控区域内用地按照下列规定进行管理：
（一）危房单点管控：各管控区域内有安全隐患的房屋，同时具备下列条件，方可加固修缮、拆除重建。
（1）由具有鉴定资质的机构鉴定为“C级”、“D级”危房；
（2）属本集体经济组织成员且无其他宅基地的；
（3）符合规划及相关技术管理规定的。
（二）城镇开发边界内区域
按照片区国土空间详细规划，因地制宜，采取危房单点管控、一户一宅、居民公寓审批建设。
重要管控区域：按照片区国土空间详细规划，采取危房单点管控、居民公寓审批建设。
（三）城镇开发边界外区域
按照“多规合一”实用性村庄规划，可按“一户一宅”审批宅基地。因地制宜，采取“一联多户”（原则上四户以上为一联）模式建设，鼓励采取居民公寓建设模式。
第十六条 宅基地建房选址要充分考虑自然灾害防治要求，避让山洪、滑坡、泥石流、崩塌等自然灾害危险区，以及陡坡、冲沟、泛洪区等灾害易发地段。
第十七条 村（居）民房屋建设应当符合国土空间详细规划或村庄规划对宅基地建房的形体、层数、高度、外观立面以及人居环境等提出规划管控条件，民房建设风貌应与当地乡土风貌、地域特点等协调一致。
乡人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会应当加强对建筑外观风貌的监督、管控，通过签订《农村宅基地使用承诺书》，乡人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、村（居）民小组三级《建房监管责任书》，明确各级监管职责，把好建房验收关，确保建筑风貌协调一致。
第四章 审批管理
第十八条 城镇开发边界内申请居民公寓建设的，由区自然资源局按项目办理审批手续，核发《建设工程规划许可证》。
城镇开发边界内危房加固修缮及拆除重建的，采取联审联管方式进行监管，由乡人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》。
城镇开发边界外申请“一户一宅”的，由乡人民政府（街道办事处）审核批准，核发《乡村建设规划许可证》；申请居民公寓建设的，由区自然资源局按项目建设用地审批方式办理审批手续，由乡人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》。
第十九条 具有下列情形之一的，优先保障宅基地用地需求：
（一）属本集体经济组织成员，住房被鉴定为“C级”、“D级”危房且无其他宅基地的；
（二）住宅因自然灾害等原因损毁，需要易址迁建的；
（三）因避让地质灾害、生态保护、重大项目建设等原因需要易址迁建的；
（四）现有住宅影响国土空间规划实施，需要易址迁建的；
（五）按节约集约、高效利用土地推行居民公寓建房模式的。
第二十条 村（居）民一户只能拥有一处宅基地，按照以下标准执行：
（一）居民公寓建设按国土空间规划和有关控制标准建设实行统一规划，以城市居住小区模式集中建设，按一户一居执行，每户房屋套内建筑面积控制在200平方米以内；居民公寓可预留房户（套）数不超过符合建房申请条件居民需求户（套）数的20%，预留房建设成本纳入总成本核算，用于解决未来符合建房条件的村（居）民住房需求，预留房不得对外出售。
（二）坝区按规定审批“一户一宅”的，每户建房占地面积控制在100平方米以内。
（三）山区按规定审批“一户一宅”的，每户建房占地面积控制在150平方米以内。
第二十一条 村（居）民有下列情形之一的，可以申请宅基地：
（一）未取得过宅基地建设住宅的；
（二）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划等原因，需要易址迁建的；
（三）现住房经认定属于危房且无其他宅基地，需易址迁建的；
（四）由集体经济组织按“四议两公开”民主决策程序讨论认定的其他情形。
第二十二条 村（居）民申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：
（一）不符合国土空间总体规划、国土空间详细规划、“多规合一”实用性村庄规划的；
（二）非本村（居）民集体经济组织成员的；
（三）不符合“一户一宅（居）”规定的；
（四）原有宅基地及住房被依法拆除或征收，已按有关规定予以安置或货币补偿的；
（五）原住房出卖、出租、赠予或者改变为生产经营用途的；
（六）违法占用宅基地或者违法建设房屋未处理的；
（七）经“四议两公开”民主决策程序讨论未通过认定的；
（八）法律法规规定的其他不予批准的情形。
第二十三条 非本集体经济组织成员合法取得农村住宅的，在该住宅存续期间可以依法使用宅基地，可以申请有偿退出或无偿退出，可以对住宅进行加固修缮，但不得申请原址翻建、改扩建、易址迁建。涉及旧村改造、政策性集体搬迁等特殊情况，需要随同本集体经济组织成员易址迁建的，须由集体经济组织按照“四议两公开”民主决策程序讨论确定。
第二十四条 本集体经济组织成员因继承、赠与等合法取得形成“一户多宅（居）”的，只能选定一宅（居）享有完全的宅基地资格。
因违法违规行为形成的“一户多宅（居）”，只能选定合法取得的一宅（居）享有完全的宅基地资格，其余住宅按国家有关规定处置。
第二十五条 具有下列情形之一的，收回宅基地使用权：
（一）以欺骗等非法手段取得宅基地使用权的；
（二）取得宅基地使用权后，不按规定要求拆除原有住宅、交回原宅基地使用权的；
（三）自批准宅基地使用之日起满二年未建设使用的；
（四）不按批准用途使用宅基地的；
（五）村（居）民死亡且无人继承宅基地上住宅及其附属设施的；
（六）被继承或受赠的住宅坍塌、经鉴定为D级危房且继承人或受赠人不符合宅基地申请条件、经依法拆除的；
（七）法律法规规定应收回宅基地使用权的。
收回宅基地使用权，本集体经济组织应当经村（居）民集体讨论通过，依法无偿收回宅基地使用权。
第二十六条 “一户一宅”建房实行联审联管制度，乡人民政府（街道办事处）为宅基地联审联管主要责任主体。
乡人民政府（街道办事处）应当设置宅基地审批服务窗口，统一受理宅基地建房申请，实行一站式办理许可审批或者审核事项。宅基地申请审批按照以下程序办理：
（一）申请。村（居）民有建房需求的，以户为单位向所在村（居）民小组提出宅基地和建房（规划许可）申请，填报申请材料。
（二）公示。村（居）民小组收到建房申请后，按照“四议两公开”民主决策程序讨论决定，并将申请相关信息予以公示，公示期不少于七日。公示期无异议或异议不成立的，由村（居）民小组出具审查意见并上报村（居）民委员会审查；公示期有异议且异议成立的，暂缓有异议申请人的申请报批。
（三）审查。村（居）民委员会收到建房申请后，及时组织对申请材料是否齐全及其真实性、用地四至、用地地类、是否符合国土空间详细规划或“多规合一”实用性村庄规划、是否征求相邻权利人意见等情况进行审查。审查通过的，由村（居）民委员会出具审查意见，报送乡人民政府（街道办事处）进行审批；审查未通过的，退回申请并说明理由。
（四）受理。乡人民政府（街道办事处）收到村（居）民委员会报送的申请材料，应及时进行审核。报送材料完备、符合要求的，予以受理；报送材料不完备、不符合要求的，一次性告知需要补正的材料，不告知的自收到申请材料之日起即为受理。
（五）联审。乡人民政府（街道办事处）及时组织相关中心（站所）完成现场勘查和材料审核等工作。对报送的申请材料真实性进行审查，并实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类要求等。
（六）审批。乡人民政府（街道办事处）根据联审结果，对农村宅基地申请进行审批，审批同意的核发《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》，并在当地村集体公共场所予以公开。
（七）验收。房屋竣工后，村（居）民向乡人民政府（街道办事处）提出宅基地和建房（规划许可）验收申请。乡人民政府（街道办事处）要及时组织竣工验收，实地检查是否按照批准面积、位置等使用宅基地，是否按照质量安全要求建房。对符合要求的，出具宅基地和建房（规划许可）验收意见表；不符合要求的，指导督促村（居）民进行整改，直至符合验收要求。
乡人民政府（街道办事处）农村宅基地建房审批管理服务机构，负责建立宅基地建房审批管理台账，收集有关资料归档留存，并及时将审批情况报区农业农村局、区自然资源局、区住房城乡建设局等部门备案。
第二十七条 居民公寓建设坚持“政府主导，乡人民政府（街道办事处）主责，村（居）民自愿”原则。统筹规划和建设标准、资金和用地指标，积极运用市场规律，实现共建共享。
第二十八条 集体经济组织是居民公寓建设主体，负责建房方案制定、组织资金筹措、住房分配方案制定、土地整理、旧宅基地退出（收回）、基础设施配套等。
第二十九条 居民公寓建设应符合下列要求：
（一）规划设计方案须符合国土空间详细规划或“多规合一”实用性村庄规划，并执行现行《城市居住区规划设计标准》和地方城乡规划管理技术规定等规范的相关强制性管控要求；
（二）按实际需要建设多种户型，保障村（居）民实现户有所居。
第三十条 居民公寓建设申请审批按照以下程序办理：
（一）申请。符合“一户一宅（居）”的村（居）民有住房需求，以户为单位向所在村（居）民小组提出申请。村（居）民小组收到申请后，按照“四议两公开”民主决策程序讨论决定，并将申请相关信息予以公示，公示期不少于七日；公示期无异议或异议不成立的，由村（居）民小组出具审查意见并提出居民公寓建设申请，上报村（居）民委员会审查。
（二）审查。村（居）民委员会收到居民公寓建设申请后，及时组织对申请材料是否齐全及其真实性进行审查；审查通过的，由村（居）民委员会出具审查意见，报送乡人民政府（街道办事处）审查。乡人民政府（街道办事处）对用地四至、用地地类、是否符合国土空间详细规划或“多规合一”实用性村庄规划 、 居民公寓建设方案等情况进行审查。审查通过后，由建设主体向相关职能部门提出居民公寓建设申请。
（三）项目立项。居民公寓建设主体逐级上报审查通过后，由建设主体向区发展改革局申报项目立项。
（四）用地审批。城镇开发边界内的居民公寓建设项目，在符合国土空间总体规划前提下，使用存量集体建设用地的，由区人民政府按项目审批使用；城镇开发边界外的居民公寓建设项目占用集体建设用地的，经乡人民政府（街道办事处）初步审查，在符合国土空间总体规划前提下，由区人民政府按项目审批使用；涉及占用农用地、未利用地的，由乡人民政府（街道办事处）按红塔区农村宅基地建房农用地转用审批有关规定，经区自然资源局审查，报区人民政府审批后，按程序供地。
（五）规划许可。城镇开发边界内的居民公寓建设项目由乡人民政府（街道办事处）附社区申请资料及项目用地、规划设计方案初步审查意见报区自然资源局审查通过后，核发《建设工程规划许可证》。城镇开发边界外的居民公寓建设项目由区自然资源局指导乡人民政府（街道办事处）对规划设计方案进行审查，审查通过后，由乡人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》。
（六）工程建设审批。项目开工前，建设主体应当按照国家有关规定，向区住房城乡建设局申请办理施工许可证以及质量监督注册和安全监督报监等相关手续。
第三十一条 在同一乡（街道）辖区内、多个集体经济组织共同实施居民公寓集中建设，经涉及到的集体经济组织同意，可按照相关规定进行土地所有权调整。
第三十二条 危房加固修缮及拆除重建的，按本办法第二十六条执行，其中城镇开发边界内的危房加固修缮及拆除重建，经村（居）民小组、村（居）民委员会民主决策程序，报乡人民政府（街道办事处）、区自然资源局、区住房城乡建设局 、区农业农村局对规划建设方案进行联合审查，并由乡人民政府（街道办事处）负责审批管理。
第五章 房屋建设与登记管理
第三十三条 村（居）民房屋建设应当严格执行国土空间详细规划或“多规合一”实用性村庄规划，严格按照批准的宅基地位置、面积、层数、高度、标高、立面和范围进行施工，不得擅自变更。确需变更的，应当经原审批机关同意，并办理变更手续。村（居）民按“一户一宅”建设住房层数原则上不得超过三层半。禁止未批先建、超面积占用宅基地。
第三十四条 村（居）民按“一户一宅”建房应当选择有资质的建筑施工企业或者农村建筑工匠施工，新建房屋（包括分期建设的住宅）必须依法依规经过专业设计和专业施工，严格执行房屋质量安全强制性标准，并符合交通、环保、卫生、抗震设防等方面的要求。
第三十五条 经批准按“一户一宅”建设房屋（包括新建房屋及分期建设的房屋）的村（居）民，应向乡人民政府（街道办事处）申请现场划定宅基地用地范围，并在开工前提供建筑施工企业或者农村建筑工匠的资质材料及设计图纸。乡人民政府（街道办事处）应及时到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定房屋建设位置。
第三十六条 村（居）民建房实行建房全程监管。根据“先批后建”的原则，村（居）民必须按照批准核发的《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》要求施工，不得擅自更改。
乡人民政府（街道办事处）对本辖区内宅基地及房屋建设管理开展宅基地及建房动态巡查，严格落实“四到场”制度，并建立巡查和到场台账。
第三十七条 居民公寓建设应严格履行建设工程基本建设程序，项目完工后建设主体应当按照国家有关规定，组织开展项目竣工验收工作，向区住房城乡建设局申请竣工验收备案等手续。
第三十八条 经批准使用的宅基地，应当自批准宅基地使用之日起二年内建设使用。
第三十九条 宅基地使用权及房屋所有权实行登记制度。不动产登记机构依照当事人的申请进行登记，对符合登记条件的，由不动产登记机构依法登记，核发不动产权证书。
宅基地使用权及房屋所有权，因继承、转让、赠与、建新退旧、有偿退出或依法没收、征收、收回的，村（居）民应及时向不动产登记机构申请办理转移登记或注销登记。
居民公寓宅基地使用权及房屋所有权转移登记依据经批准的住房分配方案及完税或减免税证明等依法办理。
第六章 监督管理和责任追究
第四十条 宅基地和建房规划许可审批应当接受社会公众的监督，乡人民政府（街道办事处）应当建立宅基地和建房规划许可申请审批管理“五公开”制度，主动公开村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报等信息。
第四十一条 区农业农村局、区自然资源局、区住房城乡建设局、区综合执法局等部门及乡人民政府（街道办事处）应当建立村（居）民违法用地建房投诉举报制度，设立投诉举报电话、信箱、电子邮箱等投诉、举报方式。
第四十二条 村（居）民委员会、村（居）民小组应当建立宅基地协管、信息报告制度，明确专人负责宅基地日常巡查，及时发现并配合制止违法占用宅基地建房行为。对违反宅基地管理规定不听劝阻、拒不改正的，及时向乡人民政府（街道办事处）报告，乡人民政府（街道办事处）应履行属地管理职责，加强宅基地动态巡查，对违法占用宅基地建房的行为按相关法律法规进行查处。
第四十三条 国家机关及其工作人员、村组干部在宅基地建设监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、监管不力、徇私舞弊的，依规依纪依法给予党纪、行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十四条 本办法实施后，法律法规规章有其他规定的，从其规定。
第四十五条 本办法自 2025 年 2 月 10 日起施行。《玉溪市红塔区宅基地建房管理办法（试行）》（2011年玉溪市红塔区人民政府公告第34号）同时废止。
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